NOVO CÓDIGO CIVIL - Lei 10.406, de 10 de janeiro
de 2002.
Caro(a) Síndico(a)/Condômino(a),
O conhecimento da legislação que rege o condomínio é de fundamental importância para todos que moram nessa entidade jurídica complexa, principalmente para o síndico, que tem o dever de zelar pela observância das normas e da legislação condominial.
Partindo desse principio o SINDCON do Pará disponibiliza esta página
contendo o Código Civil - (Lei nº 10.406/64 de 10 de janeiro de 2002),
no que se refere aos condomínios com a finalidade de ajudar aos síndicos
e condôminos como importante fonte de consulta. Com essa iniciativa
o SINDCON-PA, está mais uma vez preocupado com seus associados, colocando
a sua disposição, além de um grande aparato de serviços, uma documentação
prática e objetiva para ajudá-los na administração condominial.
FILIE-SE AO SINDCON-PA E FORTALEÇA SEU CONDOMÍNIO!
Art. 1.331. Pode haver, em
edificações, partes que são propriedade exclusiva,
e partes que são propriedades comuns dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização
independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas,
sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações
ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade
exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede
geral de distribuição de água, esgoto, gás
e eletricidade, a calefação e refrigeração
centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro
público, são utilizados em comum pelos condôminos,
não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º A fração ideal no solo e nas outras partes
comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual
se calcula em relação ao conjunto da edificação.
§
4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao
logradouro público.
§ 5º O terraço de cobertura
é parte comum, salvo disposição contrária da
escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio
edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório
de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além
do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização
das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes
comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída
a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção
que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos
titulares de, no mínimo, dois terços das frações
ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito
sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros,
a convenção do condomínio deverá ser registrada
no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das
cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem
por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota
proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos
para atender às despesas ordinárias e extraordinárias
do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação
e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos,
ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1º A convenção poderá ser feita por escritura
pública ou por instrumento particular.
§ 2º São equiparados aos proprietários, para os
fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os
promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às
unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos
do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e
contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas
participar, estando quite.
* art. 19 da lei 4.591/64
Art. 1.336. São deveres
do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção
das suas frações ideais; salvo disposição
em contrário na convenção. (nova redação
pela lei 10.931/04).
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem
a
edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial
ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons
costumes.
* art. 10 da lei 4.591/64
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição
ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não
sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até
dois por cento sobre o débito.
* art. 12, § 3º, da lei 4.591/64
§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres
estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato
constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior
a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente
das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição
expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços
no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança
da multa.
Art. 1337. O condômino,
ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante
o condomínio poderá, por deliberação de três
quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente
até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição
para as
despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,
independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu
reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência
com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido
a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído
à contribuição para as despesas condominiais, até
ulterior deliberação da assembléia .
Art. 1.338. Resolvendo o condômino
alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á,
em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos,
e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de
cada condômino às partes comuns são inseparáveis
de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis
das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias,
com as suas partes acessórias.
§ 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar
os bens em separado.
* art. 1.331. § 1º deste código
§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória
de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo
fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do
condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia
geral.
Art. 1.340. As despesas relativas
a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles,
incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realização
de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§
1º As obras ou reparações necessárias podem ser
realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico,
ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes
e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização,
o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará
ciência à assembléia, que deverá ser convocada
imediatamente.
§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou
reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente
poderão ser efetuadas após autorização da assembléia,
especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão
ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários
será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito
à restituição das que fizer com obras ou reparos de
outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização
de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes,
a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende
da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos,
não sendo permitidas construções, nas partes comuns,
suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer
dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção
de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado
a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação
da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário
do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação,
de modo que não haja danos às unidades imobiliárias
inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de
unidade responde pelos débitos do alienante, em relação
ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório
o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio
ou destruição, total ou parcial.
Art. 1.347. A assembléia
escolherá um síndico, que poderá não ser condômino,
para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois
anos, o qual poderá renovar-se.
* art. 22, “caput”, da lei 4.591/64
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando,
em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa
dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência
de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV
- cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno
e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns
e zelar pela prestação dos serviços que interessem
aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa
a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem
como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
* art. 1.346 desta lei
§ 1º Poderá a assembléia
investir outra pessoa, em lugar
do síndico, em poderes de representação.
§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente,
os poderes de representação ou as funções administrativas,
mediante aprovação da assembléia, salvo disposição
em contrário da convenção.
* art. 22, § 1º e 2º da lei
4.591/64
Art. 1.349. A assembléia,
especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo
antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros,
destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar
contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
* art. 22, § 5º da lei 4.591/64Art. 1.350. Convocará
o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos
condôminos, na forma prevista na convenção, a fim
de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições
dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente
eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
* art. 24 da lei 4.591/64
§ 1º Se o síndico não convocar a assembléia,
um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2º
Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento
de qualquer condômino.
* art. 27da lei 4.591/64
Art. 1.351. Depende da aprovação
de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração
da convenção; a mudança da destinação
do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação
pela unanimidade dos condôminos. (nova redação pela
lei 10.931/04).
* art. 25, parágrafo único, da
lei 4.591/64
Art. 1.352. Salvo quando exigido
quorum especial, as deliberações da assembléia serão
tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos
condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações
ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às
frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes
a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção
de constituiçãodo condomínio.
* art. 24, § 3º, da lei 4.591/64
Art. 1.353. Em segunda convocação,
a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes,
salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia
não poderá deliberar se todos os condôminos não
forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembléias
extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico
ou por um quarto dos condôminos.
* art. 25 da lei 4.591/64
Art. 1.356. Poderá haver
no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros,
eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos,
ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Art. 1.357. Se a edificação
for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína,
os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução,
ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações
ideais.
* art. 14 e 17 da lei 4.591/64
§ 1º Deliberada a reconstrução, poderá
o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando
os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação
judicial.
* art. 15 da lei 4.591/64
§ 2º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições
iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido
o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas
unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação,
a indenização será repartida na proporção
a que se refere o § 2º do artigo antecedente.
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