O conhecimento da legislação que rege o condomínio é de fundamental importância para todos que moram nessa entidade jurídica complexa, principalmente para o síndico, que tem o dever de zelar pela observância das normas e da legislação condominial.
Partindo desse principio o SINDCON do Pará disponibiliza esta página
contendo parte da Lei nº 4.591/64, no que se refere aos condomínios - deixando
de lado as incorporações imobiliárias - com a finalidade de ajudar aos síndicos
e condôminos como importante fonte de consulta. Com essa iniciativa
o SINDCON-PA, está mais uma vez preocupado com seus associados, colocando
a sua disposição, além de um grande aparato de serviços, uma legislação
prática e objetiva para ajudá-los na administração condominial.
FILIE-SE AO SINDCON-PA E FORTALEÇA SEU CONDOMÍNIO!
JOSÉ NAZARENO NOGUEIRA
LIMA
Presidente
ÍNDICE
TÍTULO I - DO CONDOMÍNIO
CAPÍTULO I - DO CONDOMÍNIO
CAPÍTULO II - DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
CAPÍTULO III - DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO
CAPÍTULO IV - DO SEGURO, DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO
E DA RECONSTRUÇÃO OBRIGATÓRIA
CAPÍTULO V - UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
OU DO CONJUNTO DE EDIFICAÇÕES
LEI DO CONDOMÍNIO
Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Dispõe sobre o condomínio em edificações e as
incorporações imobiliárias
xxx
TÍTULO I - DO CONDOMÍNIO
CAPÍTULO I - DO CONDOMÍNIO
Art. 1º - As edificações
ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a
forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não
residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente
considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita
às limitações desta lei.
§ 1º - Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.
§ 2º - A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.
Art. 2º - Cada unidade com
saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum,
será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja
o número de suas peças e sua destinação inclusive (VETADO) edifício-garagem,
com ressalva das restrições que se lhe imponham.
§ 1º - O direito à guarda de veículos nas garagens, locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações, será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculado à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.
§ 2º - O direito de que trata § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio. (modificado pelo art. 1338 do CCB)
§ 3º - Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas.
Art. 3º - O terreno em que
se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações,
bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação,
e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários
ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão
condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada
da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva
por qualquer condômino (VETADO).
* Estes arts. serviram de base para o art. 1331 do CCB.
Art. 4º - A alienação de cada
unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição
de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos
(VETADO).
Parágrafo único -
A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá
de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.
Art. 5º - O condomínio por meação
de parede, soalhos e tetos das unidades isoladas regular-se-á pelo disposto
no Código Civil, no que lhe for aplicável.
Art. 6º - Sem prejuízo do disposto
nesta lei, regular-se-á pelas disposições de Direito Comum o condomínio
por cota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.
Art. 7º - O condomínio por unidades
autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição
obrigatória no Registro de Imóveis, dele constando: a individualização de
cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal
sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se
a descrição interna da unidade. (serviu de base para o art. 1332 do CCB)
Art. 8º - Quando, em terreno
onde não houver edificação, o proprietário, o promitente-comprador, o cessionário
deste ou o promitente-cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação,
observar-se-á também o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;
b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos unidades autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para
as vias ou para as unidades entre si.
Art.9º - Os proprietários,
promitentes-compradores, cessionários ou promitentes-cessionários
dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas,
em edificações a serem construídas, em construção
ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção
de Condomínio, e deverão, também, por contrato ou por
deliberação, em Assembléia, aprovar o Regimento Interno
da edificação ou conjunto de edificações.
§ 1º - Far-se-á o registro da Convenção no
Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas
eventuais alterações.
§ 2º - Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários
de unidades, promitentes-compradores, cessionários e promitentes-cessionários,
atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção
que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem,
no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem
o condomínio. (este art. e seus dois parágrafos serviu de
base para o parágrafo único e art. 1333 do CCB)
§ 3º - Além de outras normas aprovadas pelos interessados,
a Convenção deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e
as de condomínio, com especificações das diferentes
áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições
dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinário
f) as atribuições do síndico, além das legais;
e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas
funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembléias
gerais dos condôminos;
I) o quorum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição
de Fundo de Reserva;
l) a forma e o quorum para as alterações de Convenção;
m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno,
quando não incluído na própria Convenção.
*Este parágrafo serviu de base para
os parágrafos, incisos e art. 1334 do CCB.
§ 4º - No caso de conjunto de edificações, a que
se refere o art. 8º, a Convenção de Condomínio
fixará os direitos e as relações de propriedade entre
os condôminos das várias edificações, podendo
estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções
do terreno, inclusive as edificações.
Art. 10º - É defeso
a qualquer condômino:
I - alterar a forma externa da fachada;
II - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores
diversas das empregadas no conjunto da edificação;
III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade
do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego,
à salubridade e à segurança dos demais condôminos;
IV - embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º - O transgressor ficará sujeito ao pagamento de
multa prevista na Convenção ou no Regulamento do condomínio,
além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática
do ato, cabendo ao síndico, com autorização judicial,
mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não
a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
§ 2º - O proprietário ou titular de direito à
aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO)
modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade
dos condôminos.
*Este art. serviu de base para o art. 1336
do CCB.Art. 11º - Para efeitos
tributários, cada unidade autônoma será tratada como
prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente,
com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais
e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.
Art. 12º - Cada condômino
concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos
previstos na Convenção, a cota-parte que lhe couber em rateio.
§1º - Salvo disposição em contrário na Convenção,
a fixação da cota no rateio corresponderá à
fração ideal de terreno de cada unidade.
§ 2º - Cabe ao síndico arrecadar as contribuições,
competindo-lhe promover, por via executiva 3, a cobrança judicial
das cotas atrasadas.
§ 3º - O condômino que não pagar a sua contribuição
no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório
de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que
será atualizado, se o estipular a Convenção, com
a aplicação dos índices de correção
monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso
de mora por período igual ou superior a seis meses. (Revogado –
art. 1336, § 1º do CCB)
§ 4º - As obras que interessarem à estrutura integral
da edificação ou conjunto de edificações,
ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário
de todos os proprietários ou titulares de direitos à aquisição
de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em Assembléia
Geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico,
ou outra pessoa, com aprovação da Assembléia.
§ 5º - A renúncia de qualquer condômino aos seus
direitos em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo
de seus encargos.
*Este art. serviu de base para o art. 1336
do CCB.
CAPÍTULO IV - DO SEGURO, DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO
E DA RECONSTRUÇÃO OBRIGATÓRIA
Art. 13º - Proceder-se-á
ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações,
neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas
e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição
no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias
do condomínio.
Parágrafo
único - O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente
feito dentro de 120 dias, contados da data de concessão do "habite-se",
sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente
a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.
*Este art. serviu de base para o art. 1346
do CCB.
Art. 14º - Na ocorrência
de sinistro total, ou que destrua mais de 2/3 de uma edificação,
seus condôminos reunir-se-ão em Assembléia Especial,
e deliberarão sobre a reconstrução ou venda do terreno
e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade mais
uma das frações ideais do respectivo terreno.
§ 1º - Rejeitada a proposta de reconstrução, a
mesma Assembléia ou outra para este fim convocada, decidirá,
pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará
a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo
do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.
§ 2º - Aprovada, a reconstrução será feita,
guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e
a mesma disposição interna.
§ 3º - Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria
não poderá ser obrigada a contribuir para a reedificação,
caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes,
mediante avaliação judicial, feita em vistoria.
* Este art. e seus parágrafos serviu
de base para o art. 1357 e seus parágrafos do CCB.
Art. 15º - Na hipótese
de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão
ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da
minoria.
§ 1º - Como condição para o exercício
da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá
e depositará, à disposição do Juízo,
as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação,
prevalecendo as de eventual desempatador foi resultante de medida liminar.
§ 2º - Feito o depósito de que trata o parágrafo
anterior, o juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação
à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias
depositadas; o oficial de Registro de Imóveis, nestes casos, fará
constar do registro que a adjudicação
§ 3º - Feito o depósito, será expedido o mandado
de citação, com o prazo de dez dias para a contestação
(VETADO).
§ 4º - Se não contestado, o juiz, imediatamente, julgará
o pedido.
§ 5º - Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito
ordinário.
§ 6º - Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação
feita na vistoria, o condomínio em execução restituirá
à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de
mora à razão de 1% ao mês, desde a data da concessão
de eventual liminar, ou pagará o total devido, com os juros de
mora a contar da citação.
§ 7º - Transitada em julgado a sentença, servirá
ela de título definitivo para a maioria, que deverá registrá-la
no Registro de Imóveis.
§ 8º - A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em
execução de sentença, encargos fiscais necessários
à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar
a minoria.
Art. 16º - Em caso de
sinistro que destrua menos de 2/3 da edificação, o síndico
promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução
ou os reparos nas partes danificadas.
Art. 17º - Os condôminos
que representem, pelo menos, 2/3 (dois terços) do total de unidades
isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por
cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição
e reconstrução do prédio, ou sua alienação,
por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso
de condenação do edifício pela autoridade pública,
em razão de sua insegurança ou insalubridade
§ 1º - A minoria não fica obrigada a contribuir para as
obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes
dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se
o processo previsto no art. 15.
§ 2º - Ocorrendo desgaste,
pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação
que deprecie seu valor unitário em relação ao valor
global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo
quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das
unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta
por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação
total, procedendo-se em relação à minoria na forma
estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta Lei..
§
3º - Decidida por maioria a alienação do prédio,
o valor atribuído à quota dos condôminos vencidos será
correspondente ao preço efetivo e, no mínimo, à avaliação
prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel
localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área
útil de construção 4.
Art. 18º - A aquisição
parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações,
ainda que por força de desapropriação, importará
no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às
disposições desta lei, bem assim às da Convenção
do Condomínio e do Regulamento Interno 5.
CAPÍTULO V - UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
OU DO CONJUNTO DE EDIFICAÇÕES
Art. 19º - Cada condômino
tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma,
segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros,
às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes
e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos
demais condôminos ou moradores, nem obstáculos ou embaraço
ao bom uso das mesmas partes por todos.
* Este art. serviu de base para o art. 1335
do CCB.
Parágrafo único - (VETADO).
Art. 20º - Aplicam-se
ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações
referentes ao uso, fruição e destino da unidade.
Art. 21º - A violação
de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará
o infrator à multa fixada na própria Convenção
ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil
ou criminal que, no caso, couber.
Parágrafo único - Compete ao síndico a iniciativa
do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício
do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.
*Este art. e seu parágrafo único
serviu de base para o art. 1337 e seu § do CCB.
Art. 22º - Será eleito,
na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato
não poderá exceder de dois anos, permitida a reeleição.
§ 1º - Compete ao
síndico:
a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em Juízo ou fora dele,
e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições
conferidas por esta lei ou pela Convenção;
b) exercer a administração
interna da edificação ou do conjunto de edificações,
no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança,
bem como os serviços que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção
e o Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na lei, na Convenção ou no
Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno,
bem como executar e fazer executar as deliberações da Assembléia;
f) prestar contas à Assembléia dos condôminos;
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades
de verificação contábil, toda a documentação
relativa ao condomínio 6.
§ 2º - As funções
administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico,
e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da
Assembléia Geral dos condôminos.
§ 3º - A Convenção
poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para
a Assembléia, convocada pelo interessado.
§ 4º - Ao síndico, que poderá ser condômino
ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio,
será fixada a remuneração pela mesma Assembléia
que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.
§ 5º - O síndico poderá ser destituído, pela
forma e sob as condições previstas na Convenção,
ou, no silêncio desta, pelo voto de 2/3 dos condôminos, presentes,
em Assembléia Geral especialmente convocada.
§ 6º - A Convenção poderá prever a eleição
de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes
o mandato, que não poderá exceder de dois anos, permitida
a reeleição.
Art. 23º - Será
eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo,
constituído de três condôminos, com mandatos que não
poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único - Funcionará o Conselho como órgão
consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução
dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção
definir suas atribuições específicas.
Art. 24º - Haverá,
anualmente, uma Assembléia Geral Ordinária dos condôminos,
convocadas pelo síndico na forma prevista na Convenção,
à qual compete, além das demais matérias inscritas
na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas
de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação
ou conjunto de edificações, manutenção de seus
serviços e correlatas.
.§ 1º - As decisões da Assembléia, tomadas, em
cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos
os condôminos.
§ 2º - O síndico, nos oito dias subseqüentes à
Assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido
deliberado, inclusive no tocante àprevisão orçamentária,
o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo
na forma que a Convenção previr.
§ 3º - Nas Assembléias
gerais, os votos serão proporcionais às frações
ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino,
salvo disposição diversa da Convenção.
§ 4º - Nas decisões da Assembléia que envolvam
despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá
votar, caso o condômino-locador a ela não compareça
7.
Art. 25º - Ressalvando
o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembléias
gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos
que representem 1/4, no mínimo, do condomínio, sempre que
o exigirem os interesses gerais.
Par Parágrafo único - Salvo estipulação diversa
da Convenção, esta poderá ser modificada em Assembléia
Geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos
que representem 2/3 do total das frações ideais.
Art. 26º - (VETADO).
Art. 27º - Se a Assembléia
não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem,
15 dias após o pedido de convocação, o juiz decidirá
a respeito, mediante requerimento dos interessados.
1Os parágrafos foram acrescentados pelo art. 5º da Lei nº
4.864, de 1965.
2Acrescentado pelo art. 7º da Lei 4.864, de 1965.
3Atualmente o CPC admite para a cobrança o procedimento sumário
(art. 275, II, b)
4Redação dada pela Lei nº 6.709, de 1979.
5Redação dada pelo decreto-lei nº 981, de 21/10/1969.
6Acrescentada a alínea g pela Lei nº 6.434, de 1977.
7Parágrafo acrescido pelo art. 83 da Lei 8.245, de 1991 (Lei do
Inquilinato).
ATENÇÃO: Os artigos acima referem-se apenas ao
Título I, relativo ao condomínio em edificações
e que normatizam a administração condominial. A Lei continua
com o Título II, relativo às incorporações imobiliárias.
Art. 70º - Apresente lei
entrará em vigor na data de sua publicação, revogados
o Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928, e quaisquer disposição
em contrário.
Brasília, 16 de dezembro de 1964.
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