Jurisprudência

ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO

1) CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - MULTA - INFRAÇÃO - PREVALÊNCIA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL - ALTERAÇÃO DO CRITÉRIO QUANTITATIVO DA MULTA PELO REGIMENTO INTERNO - MAIORIA QUALIFICADA E INTENÇÃO EXPRESSA DE ALTERAR A CONVENÇÃO - AUSÊNCIA - RECONHECIMENTO

Constando da Convenção de Condomínio que suas disposições somente podem ser modificadas mediante voto de dois terços de todos os condôminos e em Assembléia Geral Extraordinária designada para este fim, não pode sobre elas se sobrepor o Regimento Interno, ainda que este também tenha sido aprovado nos mesmos termos, mas não com o fito de modificar a Convenção.

IIº TAC/SP - Ap. c/ Rev. 670.230-00/5 - 7ª Câm. - Rel. Juiz MIGUEL CUCINELLI - J. 12.8.2003

ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO

Permitindo:

1) CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - MULTA - CONVENÇÃO CONDOMINIAL - INFRAÇÃO - MANUTENÇÃO DE ANIMAL DE PEQUENO PORTE NA UNIDADE AUTÔNOMA - PREJUÍZO - AUSÊNCIA - DESCARACTERIZAÇÃO - INADMISSIBILIDADE

Desde que não causem nenhum transtorno aos vizinhos, é admissível a permanência de animais de pequeno porte na unidade autonôma.

(IIº TAC/SP - Ap. s/ Rev. 693.510-00/6 - 12ª Câm. - Rel. Juiz RIBEIRO DA SILVA - J. 31.7.2003)

2) CONDOMÍNIO - PROIBIÇÃO DA PERMANÊNCIA DE ANIMAIS DE MÉDIO PORTE NA UNIDADE AUTÔNOMA - PREJUÍZO INEXISTENTE - DESRESPEITO À CONVENÇÃO CONDOMINIAL - INOCORRÊNCIA - INADMISSIBILIDADE - INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 10, III E 19 DA LEI Nº 4.591/64

As regras estabelecidas pelos condôminos, nas propriedades horizontais, hão de ter por parâmetros os mandamentos contidos nos artigos 10, inciso III, e 19 da Lei de Condomínios e Incorporações, a fim de que não afrontem o justo exercício do direito de propriedade em condomínio e não se prestem a forma de ditadura da vontade das maiorias, em evidente abuso de direito.

(IIº TAC/SP - Ap. s/ Rev. 518.347 - 1ª Câm. - Rel. Juiz VIEIRA DE MORAES - J. 2.3.98)

Não permitindo:

1) CONDOMÍNIO - PROIBIÇÃO DE PERMANÊNCIA DE ANIMAIS DE MÉDIO PORTE NA UNIDADE AUTÔNOMA - PREVISÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL E NO REGIMENTO INTERNO - INFRAÇÃO ÀS REGRAS JURÍDICAS DO CONDOMÍNIO - VALIDADE

A convenção e o Regimento Interno do Condomínio podem conter cláusulas restritivas que proíbem animais de qualquer espécie no edifício. Esta restrição atinge o próprio conteúdo do direito de domínio e não só o exercício. Pode não haver mau uso da propriedade, mas há sempre infração às regras jurídicas do condomínio, cuja violação enseja a cominatória.

(IIº TAC/SP - Ap. s/ Rev. 543.697 - 11ª Câm. - Rel. Juiz ARTUR MARQUES - J. 23.11.98)

ÁREA COMUM

CONDOMÍNIO. Área comum. Prescrição. Boa-fé.

Área destinada a corredor, que perdeu sua finalidade com a alteração do projeto e veio a ser ocupada com exclusividade por alguns condôminos, com a concordância dos demais. Consolidada a situação há mais de vinte anos sobre área não indispensável à existência do condomínio, é de ser mantido o statu quo. Aplicação do princípio da boa-fé (suppressio).

Recurso conhecido e provido.

RESP 214680/SP, DJ 16/11/1999, Relator(a) Min. RUY ROSADO DE AGUIAR, STJ T4 - QUARTA TURMA

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES

Ação de cobrança. Associação de moradores. Precedente.

1. Como assentado em precedente da Corte, o "Registro da Convenção de Condomínio tem por finalidade precípua imprimir-lhe validade contra terceiros, não sendo requisito 'inter partes'. Por isso não pode o condômino sob este fundamento recusar-se a cumprir seus termos ou a pagar as taxas para sua manutenção".

2. Não tem apoio no direito autorizar que aquele que é beneficiado pela manutenção das áreas comuns deixe de pagar as despesas respectivas, prevista a incumbência da associação para esse fim.

3. Recurso especial não conhecido.

RESP 180838/SP, DJ - 13/12/1999 PG:00141, Relator(a) Min. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, Orgão Julgador STJ T3 - TERCEIRA TURMA

AUSÊNCIA DE SÍNDICO

1) CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - LEGITIMIDADE - CONDÔMINO - OPOSIÇÃO DOS DEMAIS - AUSÊNCIA - INEXISTÊNCIA DE SÍNDICO ELEITO EM ASSEMBLÉIA GERAL - RECONHECIMENTO

Admite-se que possa exercer a atividade de síndico de fato e de direito de condomínio, e por conseguinte representá-lo, aquele que, apesar da inexistência de convenção destinada à sua eleição, exerça as atribuições e encargos correspondentes, sem oposição dos demais condôminos, eleito que foi em assembléia de proprietários.

IIº TAC/SP - Ap. s/ Rev. 736.506-00/7 - 7ª Câm. - Rel. Juiz PAULO AYROSA - J. 12.8.2003

2) CONDOMÍNIO - REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL - SÍNDICO - ELEIÇÃO PELA ASSEMBLÉIA GERAL - OCORRÊNCIA - ADMISSIBILIDADE

Havendo designação de síndico em caráter emergencial (renúncia do anterior) em assembléia extraordinária para administração e preenchimentos dos requisitos atribuídos a este, bem como a inexistência de impugnação dos demais, em conformidade com o disposto nos artigos 640 e 1290 do Código Civil de 1916, acolhe-se por regular a representação.

IIº TAC/SP - Ap. s/ Rev. 708.822-00/9 - 7ª Câm. - Rel. Juiz AMÉRICO ANGÉLICO - J. 12.8.2003

CONDOMÍNIO MISTO

RESP 144619 / SP ; RECURSO ESPECIAL 1997/0058031-8

DJ DATA:14/02/2000 PG:00034

Relator: Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA - T4 - QUARTA TURMA - STJ

Ementa

CIVIL. CONDOMÍNIO. LOJA AUTÔNOMA. DESPESAS COMUNS. OMISSÃO DACONVENÇÃO. COTA-PARTE LIMITADA AOS SERVIÇOS DISPONÍVEIS E ÚTEIS.RECURSO PROVIDO.I - A convenção do condomínio é que deve prever o critério de rateiodas despesas comuns, nos termos do art. 12 da Lei 4.591/64.II - Sendo omissa a convenção, a utilização ou não dos serviçoscomuns, a quantidade do seu uso e a impossibilidade de renúncia docondômino aos serviços prestados conduzem ao critério dadisponibilização do serviço a cada unidade, para fins de cálculo dacota-parte das despesas condominiais.

CONVENÇÃO CONDOMINIAL

1) CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - CONVENÇÃO - REGISTRO - AUSÊNCIA - IRRELEVÂNCIA - CABIMENTO

A simples circunstância de não estar aprovada e registrada a convenção condominial não desobriga os proprietários das unidades autônomas de concorrer para as despesas comuns, regularmente aprovadas em assembléia regularmente convocada.

IIº TAC/SP - Ap. s/ Rev. 707.986-00/0 - 2ª Câm. - Rel. Juiz MARCONDES D'ANGELO - J. 29.7.2003


2) CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - PROVA - DOCUMENTO NÃO ESSENCIAL AO AJUIZAMENTO DA AÇÃO - DESNECESSIDADE

Para a propositura da ação de cobrança de despesas condominiais não se afigura necessária a juntada da convenção condominial até porque possível o ressarcimento dos gastos em condomínios irregulares.

IIº TAC/SP - AI 792.819-00/7 - 2ª Câm. - Rel. Juiz VIANNA COTRIM - J. 28.4.2003 (quanto a convenção do condomínio)


3) CIVIL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO APROVADA E NÃO REGISTRADA. OBRIGATORIEDADE PARA OS CONDÔMINOS. PRECEDENTES. LOJA AUTÔNOMA. DESPESAS COMUNS. CRITÉRIO DE RATEIO EXPRESSO NA CONVENÇÃO, CONFORME ART. 12, § 1º, LEI 4.591/64. VALIDADE. RECURSO NÃO CONHECIDO.

I - A convenção de condomínio aprovada e não registrada tem validade para regular as relações entre as partes, não podendo o condômino, por esse fundamento, recusar-se ao seu cumprimento.

II - É livre a estipulação do critério de rateio das despesas comuns, pela convenção de condomínio, nos termos do art. 12 da Lei 4.591/64.

III - A verificação da aprovação ou não da convenção pelo mínimo de dois terços dos condôminos implica em reexame de provas, vedado a esta instância, nos termos do enunciado nº 7 da súmula/STJ.

IV - A simples transcrição de ementas não é suficiente para a caracterização da divergência jurisprudencial.

RESP 128418/RJ, DJ:13/09/1999 PG:00067, Relator Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, Orgão Julgador STJ T4 - QUARTA TURMA.

DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO

DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO

Tipo da Ação: APELACAO CIVEL Número do Processo: 2003.001.18738 Data de Registro : 01/10/2003 Órgão Julgador: QUINTA CAMARA CIVEL - TJRJ

DES. ANTONIO CESAR SIQUEIRA

Julgado em 26/08/2003

CONDOMINIO DE EDIFICIO - DESTITUICAO DE SINDICO – INTERESSE DE AGIR AUSENCIA – EXTINCAO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MERITO

PROCESSO CIVIL. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. PRETENSÃO DE DECLARAÇÃO DA DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO. ATO REALIZADO EM ASSEMBLÉIA GERAL A QUAL NOMEOU OUTRO SÍNDICO QUE EXERCE SUAS FUNÇÕES SATISFATORIAMENTE. AUTOR AFIRMA A POSSIBILIDADE DE OBTENÇÃO DA REALIZAÇÃO DE SEU INTERESSE POR ATO PRÓPRIO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO

Tipo da Ação: AGRAVO DE INSTRUMENTO Número do Processo: 2003.002.08877

Data de Registro : 26/09/2003 Órgão Julgador: DECIMA SEXTA CAMARA CIVEL

DES. BERNARDINO M. LEITUGA

Julgado em 19/08/2003

CONDOMINIO DE EDIFICIO - ELEIÇÃO DE SINDICO - AFASTAMENTO DO CARGO IMPOSSIBILIDADE

CONDOMÍNIO. ELEIÇÃO. AFASTAMENTO DO ELEITO. Enquanto não for declarada a nulidade da eleição do síndico, não tem cabimento afastá-lo da função para dar posse ao candidato derrotado. Recurso improvido.

DESVIO DE DESTINAÇÃO DE ARRECADAÇÃO

1) CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - REPETIÇÃO DE INDÉBITO - ASSEMBLÉIA ANULADA - ENRIQUECIMENTO INDEVIDO OU SEM CAUSA DE QUEM RECEBEU - INOCORRÊNCIA - INADMISSIBILIDADE

Não há lugar para a repetição em favor de quem pagou, se não houver um enriquecimento indevido ou sem causa de quem recebeu. Daí que, se o condomínio arrecadou valores dos condôminos e os destinou à aquisição do que fora em assembléias previsto, não enriqueceu indevidamente, não estando obrigado a repetir, mesmo se anulada a deliberação assemblear. O que inspira a repetição é a eqüidade ou a justiça do caso dado, cuja falta torna indevida aquela, ainda que venha a se tornar indevido o pagamento. E não há eqüidade na repetição do que foi pago à simples conta da anulação das assembléias que o deliberaram, se o condômino que a persegue, embora afirmando ter tantas e antanhas restrições contra o pagamento que efetuou, àquelas faltou, ademais pagando antes por comodidade, do que por temer demanda de cobrança.

IIº TAC/SP - Ap. c/ Rev. 690.722-00/0 - 12ª Câm. - Rel. Juiz PALMA BISSON - J. 7.8.2003

DEVER DOS CONDÔMINOS

1) CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - PAGAMENTO - RATEIO - APROVAÇÃO EM ASSEMBLÉIA GERAL - SUBORDINAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS - NECESSIDADE - APLICAÇÃO DO ARTIGO 24, § 1º, DA LEI 4591/64

Despesas devidamente aprovadas por ato assemblear enseja a responsabilidade do condômino pelo pagamento das despesas, na respectiva quota-parte que lhe couber em rateio (artigo 12 da Lei nº 4591/64). Demonstrando o Autor da ação de cobrança a existência da obrigação, cabe a Requerida provar a afirmativa do fato extintivo (pagamento), nos termos do artigo 333, II, do Código de Processo Civil. A ausência dessa prova importa no reconhecimento de que a obrigação persiste e enseja condenação.

IIº TAC/SP - Ap. s/ Rev. 658.139-00/9 - 7ª Câm. - Rel. Juiz ARMANDO TOLEDO - J. 13.5.2003

2) Condomínio. Lojas térreas. Obrigação de contribuir segundo a fração ideal.

"Condomínio. Lojas térreas. Obrigação de contribuir segundo a fração ideal. O condômino proprietário de lojas térreas, ainda que com entrada independente, deve contribuir com as despesas ordinárias na proporção de sua fração ideal. Despesas extraordinárias. Falta de prova de exigência. Negaram provimento."

STJ, Rel. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Agravo de Instrumento n° 563.995/RS, DJU 22/4/2004, p.267)

DIVERSOS

Condomínio - Cobrança de despesas - Ação dirigida apenas em relação a um dos co-proprietários - Possibilidade

A ação de cobrança de despesas de condomínio pode ser ajuizada contra qualquer um dos co-proprietários da unidade autônoma devedora. Se cada condômino tem a totalidade dos poderes concernentes ao direito de propriedade, também tem o dever de pagar os impostos e despesas totais dessa co-propriedade, assegurando-lhe a regressividade contra o consorte.

(2º TAC-SP - Acusação unânime da 2ª Câmara. Julg. em 5/7/99 - Apelação sem Ver. 553733-00/0 - Capital - Relator Juiz Gilberto dos Santos; in ADCOAS 8175386).

Condomínio - Ação anulatória de assembléia geral - Alteração da convenção condominial - Fração ideal de imóvel - Prova pericial - Despesas condominiais - Rateio entre os condomínios - Concordância da maioria dos condôminos - Legitimidade - Recurso desprovido

Condomínio. Ação de anulação de assembléia. Assembléia destinada a modificar a forma de rateio de convenção não se confunde com ato destinado a alterar a fração ideal, muito embora esta seja aferida por critérios técnicos para o fim de calcular, eqüitativamente, o quantum da contribuição do autor com a coisa comum. Condôminos que representam dois terços dos demais unanimemente presentes em assembléia podem dispor sobre o percentual do rateio. Critério que consideram a fração ideal de cada condômino, aferida por perícia obtida mediante contraditório. Legalidade e legitimidade da decisão. Apelo desprovido.

(Apelação cível 1999.001.7924 - 10ª Câmara Cível - Des. Luiz Fux - Julg em 14/09/1999).

Condomínio - Obras irregulares - Legitimidade ativa - Obras em parte comum - Limitação dos poderes inerentes ao pleno exercício da propriedade - Desfazimento de obra ilegal - Necessidade

Apelação cível. Ação proposta por condômino, no procedimento ordinário, objetivando desfazer as obras realizadas irregularmente no prédio, sob pena de multa, além de perdas e danos em beneficio do condomínio. Denunciação à lide. Improcedência do 1º pedido e extinção do 2º. Sem exame do mérito, diante de ilegitimidade ativa e também em relação à denunciação. Inconformismo dos primeiros apelantes, com a sentença em seu todo e dos demais com a verba honorária. Desistência do recurso interposto pela denunciada, em sua relação com a denunciante devidamente homologada. Na omissão do síndico, o co-proprietário tem legitimidade para propor a ação contra quaisquer pessoas que façam mau uso das coisas comuns ou que descumpram a convenção condominial ou que delas pretendem fazer uso exclusivo. Interpretação do art. 3, em sua parte final, da Lei 4.591/64. Necessidade de concordância depressa e sem divergência dos condôminos para o fechamento do corredor, objetivando a reunião das salas. Regra imposta no interesse do bom convívio social. Embaraço ao uso da coisa comum. Demolição que se impõe. Inexistência de prejuízos. Perdas e danos não caracterizados. Pretensos dos últimos apelantes, quanto à elevação da verba honorária, porque vencidos na causa. Inversão da sucubência. Provimento parcial do 1º e desprovimento do 2º e 3º recursos. Decisões unânimes.

(Apelação cível 1999.001.15544 - 15ª Câmara Cível - Des. José Mota Filho - Julg em 15/12/1999).

Condomínio – Ar-condicionado em fachada de prédio

Sendo parede ornamentada, não pode o condomínio quebrá-la para colocar aparelho de ar-condicionado. Há de instalá-lo como os outros condomínios, no peitoril da janela. A instalação, como feita, viola a convenção e art. 10 da Lei 4.591/64

(TJ-RJ Acusação unânime da 1a Câmara Cível Reg. Em 17/04/90 – Apelação 2.139/89 – Relator Des. Martinho Campos).

Ementa : Ação de reintegração de posse

Zelador de condomínio que teve rescindido o contrato de trabalho, mas não foi constituído em mora para devolução da moradia cedida e para caracterização do esbulho - Inicial indeferida - Recurso improvido, com o reconhecimento de carência

(Rel. Juiz Vasconcelos Pereira, 7ª. Câmara, 25.02.97. Decisão unânime - Apelação Nº. 453.066-3, de Santos).


RATEIO DE DESPESAS CONDOMINIAIS – REGRA CONTIDA NA CONVENÇÃO

RESP 541317 / RS ; RECURSO ESPECIAL 2003/0064425-4

DJ DATA:28/10/2003 PG:00294

Relator: Min. CESAR ASFOR ROCHA - QUARTA TURMA - STJ

Ementa

DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO NA FORMA IGUALITÁRIA ESTABELECIDO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ADMISSIBILIDADE. A assembléia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido.


RELAÇÃO ENTRE CONDOMÍNIO E CONDÔMINO

RESP 265534 / DF ; RECURSO ESPECIAL 2000/0065455-8

DJ DATA:01/12/2003 PG:00358

Relator: Min. FERNANDO GONÇALVES - T4 - QUARTA TURMA - STJ

Ementa

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. ACÓRDÃO. FUNDAMENTAÇÃO. INSPIRAÇÃO. DECISÃO. ANTERIOR. POSSIBILIDADE. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. INTUITO PROCRASTINATÓRIOS. MULTA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA. LEGITIMAÇÃO ATIVA. MULTA MORATÓRIA. PREVISÃO. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. CDC. INAPLICABILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. AFERIÇÃO. SÚMULA07/STJ. INCIDÊNCIA

1. A utilização, pelo Tribunal a quo, dos mesmos fundamentos adotados pela sentença, com sua transcrição integral no corpo do acórdão, não representa mácula ao art. 458 do CPC.

2. Diante da manifestação expressa, no acórdão recorrido, de todas as matérias devolvidas, inexistindo qualquer omissão, contradição, obscuridade ou ponto pendente de prequestionamento, deve ser mantida a multa aplicada prevista no parágrafo único do art. 538 do CPC. Precedente

3. As relações jurídicas existentes entre condomínio e condôminos são regidas por lei específica, sendo inaplicável o Código de Defesado Consumidor, o que permite a fixação, pela convenção de condomínio, de multa moratória superior ao limite estatuído no parágrafo primeiro do art. 52 da Lei 8.078/90. Precedentes.

4. A aferição da quantidade em que autor e réu saíram vencidos na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca, encontra inequívoco óbice na súmula 07/STJ, por revolver matéria eminentemente fática. Precedentes.

5. Recurso Especial não conhecido.


CRÉDITO CONDOMINIAL – PREFÊRENCIA SOBRE CRÉDITO HIPOTECÁRIO

RESP 208896 / RS ; RECURSO ESPECIAL 1999/0026243-3

DJ DATA:19/12/2002 PG:00361

Relator: Min. ARI PARGENDLER - T3 - TERCEIRA TURMA - STJ

Ementa

CIVIL. CRÉDITO DO CONDOMÍNIO POR CONTA DE QUOTAS NÃO PAGAS. PREFERÊNCIA SOBRE O CRÉDITO HIPOTECÁRIO. As quotas de condomínio dizem respeito à conservação do imóvel, sendo indispensáveis à integridade do próprio crédito hipotecário, inevitavelmente depreciado se a garantia perder parte do seu valor; pagamento preferencial, nesse contexto, das quotas de condomínio. Recurso especial não conhecido.


RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO DAS PARCELAS CONDOMINIAIS

1) RESP 435349 / DF ; RECURSO ESPECIAL 2002/0059993-4

DJ DATA:21/10/2002 PG:00372

Relator: Min. BARROS MONTEIRO - T4 - QUARTA TURMA - STJ

Ementa

CONDOMÍNIO. DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE DE PARTE PASSIVA.- É o adquirente do imóvel parte legítima para figurar no pólo passivo da ação de cobrança de encargos condominiais, ainda que não registrada no Cartório de Imóveis o instrumento de cessão de direitos sobre o imóvel. Precedentes do STJ. Recurso especial conhecido e provido.


2) RESP 479782 / DF ; RECURSO ESPECIAL 2002/0163258-0

DJ DATA:04/08/2003 PG:00318

Relator: Min. RUY ROSADO DE AGUIAR - T4 - QUARTA TURMA - STJ

Ementa

CONDOMÍNIO. Quotas condominiais. Proprietária.

Responsabilidade da proprietária pelas despesas condominiais desde a data da aquisição até quando o imóvel foi arrematado pela CEF.

Recurso conhecido em parte e provido.


3) RESP 470487 / SP ; RECURSO ESPECIAL 2002/0123000-0

DJ DATA:30/06/2003 PG:00243

Relator: Min. NANCY ANDRIGHI - T3 - TERCEIRA TURMA - STJ

Ementa

Processual civil. Recurso especial. Despesas condominiais em atraso. Ação de cobrança. Legitimidade passiva para a causa. Promitente vendedor e promissário comprador. Peculiaridades da situação fática concreta. - Não destacando o acórdão recorrido qualquer particularidade, mas tão-somente a ausência de escritura definitiva em nome do promissário comprador e a falta de registro do instrumento contratual de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes no cartório competente, prevalece a legitimidade do promissário comprador para figurar no pólo passivo de ação pela qual se visa a cobrança de cotas condominiais em atraso. Precedente da Seção.
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FACHADAS

RESPONSABILIDADE POR DEFEITO NA OBRA

110023 / RJ - RIO DE JANEIRO

RECURSO EXTRAORDINÁRIO

Relator(a): Min. RAFAEL MAYER

Julgamento: 30/09/1986 Órgão Julgador: PRIMEIRA TURMA Publicação: DJ DATA-31-10-86 PG-20924 EMENT VOL-01439-02 PG-00269

Ementa

CONSTRUÇÃO CIVIL. EMPREITADA. DEFEITOS DA OBRA. OBSERVÂNCIA DO PROJETO. ART. 1245 DO CC. IMPERFEIÇÕES DA OBRA QUE NÃO SEJAM PERTINENTES A SOLIDEZ E SEGURANCA DA OBRA, NÃO ESTÃO SOB A DISCIPLINA DO ART. 1245 DO CC, QUE É EXCEPCIONAL. OS DEMAIS DEFEITOS SE REGEM PELOS PRINCÍPIOS DA RESPONSABILIDADE, NÃO DEVENDO CARREGAR AO EMPREITEIRO OS QUE SE DEVEM A ESPECIFICAÇÕES DO PROJETO A CARGO DE OUTREM, DE ESCOLHA DO DONO DA OBRA. RECURSO EXTRAORDINARIO NÃO CONHECIDO.


COBERTURA ACRÉSCIMO DA ÁREA PRIVADA

RE 100352 / RJ - RIO DE JANEIRO RECURSO EXTRAORDINÁRIO

Relator(a): Min. NERI DA SILVEIRA

Julgamento: 08/06/1984 Órgão Julgador: PRIMEIRA TURMA Publicação: DJ DATA-26-10-84 PG-17999 EMENT VOL-01355-03 PG-00435 RTJ VOL-00113-03 PG-01253

Ementa

AÇÃO DEMOLITORIA. CONDOMÍNIO. OBRAS FEITAS POR UM DOS CONDÔMINOS, EM APARTAMENTO LOCALIZADO NO ÚLTIMO PAVIMENTO (14.), TRANSFORMANDO A UNIDADE COM O ACRÉSCIMO, NUM TIPO DUPLEX, APÓS TER OBTIDO AUTORIZAÇÃO PARA LEVANTAR O NÍVEL DO TELHADO, A FIM DE POSSUIR UM CAMPO VISUAL MAIS AMPLO, PARA BAIXO E EFETUAR REPAROS NO TETO PARA EVITAR INFILTRAÇÕES. A OBRA NÃO TRANSFORMOU O TELHADO DO EDIFÍCIO, COISA DE USO COMUM, EM COISA DE UTILIZACAO EXCLUSIVA DO CONDOMÍNIO. NÃO RESULTOU, OUTROSSIM, DA OBRA, MODIFICAÇÃO NA FACHADA DO EDIFÍCIO, NEM DECORREU QUALQUER EMBARAÇO OU INCÔMODO AOS DEMAIS CONDÔMINOS, QUANTO AO USO DAS PARTES COMUNS DO EDIFÍCIO. ACORDÃO QUE CONSIDEROU ESSES FATOS E, TAMBÉM, NÃO RESULTAR DA DEMOLIÇÃO DA OBRA BENEFÍCIO A QUEM QUER QUE SEJA, CONCLUINDO NO SENTIDO DE RECUSAR A DEMOLITORIA, ASSEGURANDO, PORÉM, AOS CONDÔMINOS INDENIZAÇÃO PELO EQUIVALENTE AO ACRÉSCIMO DO VALOR DA SUA FRAÇÃO IDEAL, DO TERRENO, EM DECORRÊNCIA DA CONSTRUÇÃO. LEI N. 4591, DE 16.12.1964, ARTS. 3, 10, INCISOS I E IV, E 19; CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, ART-127. NÃO SE CONFIGUROU NEGATIVA DE VIGÊNCIA A ESSES DISPOSITIVOS LEGAIS. NÃO PREQUESTIONAMENTO DAS DEMAIS NORMAS TIDAS COMO VULNERADAS, INCIDINDO AS SUMULAS 282 E 356. RECURSO EXTRAORDINARIO NÃO CONHECIDO.



APARELHO DE AR CONDICIONADO

RE 95101 / SP - SAO PAULO RECURSO EXTRAORDINÁRIO

Relator(a): Min. DJACI FALCAO

Julgamento: 17/11/1981 Órgão Julgador: SEGUNDA TURMA Publicação: DJ DATA-05-02-82 PG-10443 EMENT VOL-01240-02 PG-00529 RTJ VOL-00103-01 PG-00372

Ementa

CONDOMÍNIO. AÇÃO ORDINÁRIA, VISANDO A RETIRADA DE APARELHO DE AR CONDICIONADO, ABRANGENDO PAREDE EXTERNA DO PRÉDIO RESIDENCIAL, JULGADA PROCEDENTE. A DECISÃO RECORRIDA NÃO TRATOU DO PARAGRAFO 22 DO ART. 153 DA CONSTITUICAO (SUMULA 282). NÃO CABE NO RECURSO EXTRAORDINARIO REEXAMINAR A PROVA (SUMULA 279). O ACORDÃO VALORIZOU O DIREITO DOS CONDÔMINOS EM RELAÇÃO A UTILIZAÇÃO DO QUE LHES É COMUM, EMITINDO RAZOAVEL EXEGESE EM TORNO DO ART. 19 DA LEI N. 4.591/64. RECURSO NÃO CONHECIDO.
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FALTA DE COMUNICAÇÃO EM 08 DIAS DAS DELIBERAÇÕES DA ASSEMBLÉIA

1) CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - DELIBERAÇÃO EM ASSEMBLÉIA - COMUNICAÇÃO - AUSÊNCIA -IRRELEVÂNCIA - CABIMENTO

Eventual ausência da comunicação do síndico a que alude o artigo 24, § 2º, da Lei nº 4591/64, constitui mera irregularidade que não obsta o dever de pagar.

IIº TAC/SP - Ap. s/ Rev. 740.864-00/2 - 4ª Câm. - Rel. Juiz CELSO PIMENTEL - J. 16.9.2003

GARAGEM

PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. PENHORA DE BENS. BOXE PARA ESTACIONAMENTO. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 8.009, DE 1990.

O BOXE PARA ESTACIONAMENTO, QUANDO INDIVIDUADO COMO UNIDADE AUTONOMA NO REGISTRO DE IMOVEIS (LEI N. 4.591/64, ART. 2., PARAGRAFOS 1. E 2.), NÃO E ACESSORIO DA MORADIA PARA OS EFEITOS DO ARTIGO 1. DA LEI N. 8.009, DE 1990, SUJEITANDO-SE A PENHORA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

Decisão POR UNANIMIDADE, CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PROVIMENTO.

RESP 32284/RS, DJ 17/06/1996, Relator Min. ARI PARGENDLER, STJ T2 - SEGUNDA TURMA.

MULTA PUNITIVA

1) CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - MULTA - CONVENÇÃO CONDOMINIAL - INFRAÇÃO - ADMISSIBILIDADE

O condômino infrator deve arcar com as multas a que deu causa, por desobedecer a contido na Convenção, no regulamento interno e nas assembléias, mantendo dois veículos (automóvel e moto) em vaga de garagem. Ademais, se considerar "mero capricho" as determinações contidas nos regramentos mencionados e discutidos e votados em assembléia, deve, nas vias próprias, postular para desconstituí-los.

IIº TAC/SP - Ap. s/ Rev. 708.277-00/7 - 7ª Câm. - Rel. Juiz AMÉRICO ANGÉLICO - J. 12.8.2003 (quanto a estacionamento de veículos em número superior ao permitido)


2) CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - AÇÃO ANULATÓRIA - MULTA - INFRAÇÃO À CONVENÇÃO CONDOMINIAL - IMPOSIÇÃO PELA ASSEMBLÉIA - CONVOCAÇÃO COM O FIM ESPECÍFICO DE APLICAR MULTA - AUSÊNCIA - IRRELEVÂNCIA - DESCABIMENTO

Não constando nada da Convenção de Condomínio que diga que para a imposição de multa aos condôminos seja necessária uma Assembléia Extraordinária com este fim em específico, correta se apresenta a punição aplicada à condômina pela infração cometida.

IIº TAC/SP - Ap. c/ Rev. 670.230-00/5 - 7ª Câm. - Rel. Juiz MIGUEL CUCINELLI - J. 12.8.2003


3) CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - MULTA - CANCELAMENTO - DANOS AO CONDOMÍNIO CAUSADOS POR FILHO DE CONDÔMINO - PRÉVIA NOTIFICAÇÃO OU APROVAÇÃO EM ASSEMBLÉIA - DESNECESSIDADE - INADMISSIBILIDADE

A imposição da multa e a cobrança dos danos verificados e imputados por ato praticado pelo filho do Requerente, não dependia de prévia notificação do Apelante, nem exigia anterior aprovação em Assembléia, observada a faculdade do recurso à Assembléia Geral sobre os valores que entendesse indevidos, o que não consta dos autos tenha sido feito.

IIº TAC/SP - Ap. c/ Rev. 664.805-00/0 - 10ª Câm. - Rel. Juiz IRINEU PEDROTTI - J. 6.8.2003

OBRAS

1) QUANTO A REVESTIMENTO EXTERNO DO PRÉDIO

CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - BENFEITORIA NECESSÁRIA - ASSEMBLÉIA - 'QUORUM' DE APROVAÇÃO - IRRELEVÂNCIA - CABIMENTO

Para as benfeitorias necessárias basta a aprovação pela maioria simples. Não há razão para se exigir a deliberação unânime e nem a realidade das coisas se compadece com tal regra, reservada apenas para casos extremos, onde as inovações puderem afrontar direitos dos condôminos ou atentar contra a estrutura do prédio.

II º TAC/SP - Ap. s/ Rev. 740.215-00/0 - 2ª Câm. - Rel. Juiz GILBERTO DOS SANTOS - J. 25.8.2003 (quanto a revestimento externo do prédio)


2) CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS EXTRAORDINÁRIAS - OBRA IMPRESCINDÍVEL - PRÉVIA APROVAÇÃO EM ASSEMBLÉIA - DESNECESSIDADE

Tendo em vista despesas necessárias à manutenção do edifício prescinde-se até de assembléia autorizadora, em face de premência, devendo os condôminos, reputando exagerados os gastos, tomar a iniciativa de propor contra o condomínio a medida judicial adequada para a verificação das contas, qual seja, ação de prestação de contas.

IIº TAC/SP - Ap. s/ Rev. 676.881-00/2 - 3ª Câm. - Rel. Juiz RIBEIRO PINTO - J. 29.7.2003 (sem especificação)


3) MURO DIVISÓRIO – LEGITIMIDADE DO CONDOMÍNIO EM JUÍZO

Tipo da Ação: APELACAO CIVEL Número do Processo: 2003.001.09862 Data de Registro : 01/10/2003 Órgão Julgador: SEGUNDA CAMARA CIVEL - TJRJ

DES. ELISABETE FILIZZOLA

Julgado em 13/08/2003

AÇÃO DEMOLITORIA – MURO DO CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE ATIVA AÇÃO DEMOLITÓRIA. MURO CONSTRUÍDO FORA DO PADRÃO PREVISTO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM E IMPOSSIBILIDADE DO PEDIDO. REJEITADAS. PROVA PERICIAL. DESNECESSIDADE. ALEGAÇÃO DE NÃO ESTAR A PROPRIEDADE SUJEITA AO REGIME CONDOMINIAL, POR SE TRATAR DE LOTEAMENTO E POR TER HAVIDO DESLIGAMENTO DO CONDOMÍNIO NÃO ACOLHIDA. O condomínio, ainda que atípico, caracteriza uma comunhão e não se afigura justo que um participante se beneficie dos serviços e das benfeitorias realizadas e suportadas pelos outros condôminos e não observe as regras condominiais estabelecidas. RECURSO DESPROVIDO.

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